Обзор рынка недвижимости Познани

Чем интересна Познань?

Познань входит в пятёрку самых крупных городов Польши, здесь проживает более 700 тысяч человек. Удачное расположение между Варшавой и Берлином делает этот город важным логистическим и торговым центром. Познань славится высоким уровнем жизни, развитой инфраструктурой и относительно доступными ценами на недвижимость. Столица Великопольского воеводства сочетает в себе уют и спокойствие европейского города с активной культурной жизнью и современным ритмом, что делает её привлекательной как для туристов, так и для тех, кто ищет комфортное место для жизни. Благодаря преимущественно невысокой застройке и отсутствию широких проспектов Познань выглядит компактно и гармонично. В каждом районе города есть школы, магазины, зоны для отдыха.

Плюсы региона:

•  Развитая экономика и низкий уровень безработицы. Познань – один из самых богатых городов Польши. Здесь работают крупные предприятия, представительства международных фирм, филиалы IT-компаний. 
• Развитая социальная и культурная сфера – здесь много музеев, галерей, театров, библиотек, зелёных парков и уютных скверов. В центре города находится Мальтанское озеро – одно из любимых мест для отдыха горожан.
• Отличная транспортная доступность. Познань связана скоростными дорогами и железнодорожными линиями с крупнейшими городами Польши и Европы, а международный аэропорт «Познань-Лавица» даёт возможность легко путешествовать за границу.
• Наличие авторитетных вузов. В Познани работают такие престижные вузы, как Университет им. Адама Мицкевича, Музыкальная академия им. И.Я. Падеревского, Университет экономики и бизнеса, медицинский, сельскохозяйственный, политехнический университеты. 
• Доступная стоимость жизни и аренды жилья по сравнению с другими крупными городами – Варшавой или Краковом.

Согласно рейтингу Business Insider на конец 2024 года, Познань заняла первое место в списке лучших городов для жизни в Польше. Этот рейтинг основывается на таких показателях, как уровень безработицы, доступность медицины, состояние экологии, уровень преступности и др.

За последние годы в Познань приехало большое количество иностранцев, говорящих по-русски. В основном это беларусы и украинцы. Они, как правило, держатся вместе – организуют встречи, концерты, совместные мероприятия, нетворкинги. В Познани нередко можно встретить русскоязычных работников сервиса – мастеров маникюра, парикмахеров, автомехаников, официантов, продавцов. Есть в городе и русскоязычные врачи. 

В Познани, как и во всей Польше, нет русскоязычных школ и детских садов. Приезжие дети учатся в польских учреждениях образования, но некоторые из них продолжают также обучаться онлайн на родном языке. Польские школы оказывают поддержку иностранным детям, организуя бесплатные дополнительные занятия по польскому языку.

Несмотря на то, что Познань несколько уступает Варшаве и Кракову по уровню зарплат, она выигрывает по стоимости жизни. Этот город открывает большие возможности для работы, учёбы и комфортной жизни в Европе.

Что предлагает рынок недвижимости Познани?

Рынок недвижимости Познани активно развивается, но при этом остаётся более доступным, чем в крупнейших польских агломерациях. 80% покупателей недвижимости в Польше – местные жители, и 20% – иностранцы. Среди иностранных покупателей распределение следующее: 80% составляют украинцы, 15% – белорусы и 5% – граждане других стран: россияне, немцы, французы, израильтяне и др.

Особенность познаньского рынка – практически одинаковая стоимость "вторички" и "первички". Итоговая стоимость квартиры, купленной на вторичном рынке, с учётом ремонта будет ненамного ниже аналогичного жилья в новостройке.

Вторичное жильё продаётся с отделкой и часто с мебелью. При покупке вторичных объектов важно внимательно проверять историю квартиры, документы и общее состояние самого дома. Также следует учитывать, что для иностранцев, не являющихся гражданами ЕС, в Польше действуют определённые ограничения на покупку недвижимости.

Вторичный рынок жилья в Познани представлен как старыми домами, построенными ещё до Второй мировой войны, так и более современными зданиями, возведёнными в послевоенные годы и в период социализма. Сюда же относятся и квартиры, расположенные в жилых комплексах, построенных уже в 90-х и 2000-х годах. Вторичное жильё – хороший вариант для тех, кто планирует сдавать квартиру в аренду. В районах, расположенных близко к университетам и деловым центрам, аренда пользуется устойчивым спросом.

Покупатели, которые ищут жильё высокого уровня, как правило, выбирают новостройки. Квартиры на первичном рынке – это современное жильё, которое сдаётся без отделки. Отделка, как правило, выкупается пакетами у фирм, которые этим занимаются. Среди предложений чаще всего встречаются однокомнатные квартиры площадью 25-30 кв. м, двухкомнатные квартиры площадью 35-45 кв. м, трёхкомнатные квартиры площадью 50-65 кв. м. Быстрее всего раскупаются квартиры небольшой площади.

Квартиры повышенного уровня комфорта составляют около 20% от всех предложений на первичном рынке. Такое жильё отличается большей площадью и продуманной приватной планировкой. В элитных домах отсутствует коридорная система размещения квартир, а спальни не граничат с лестничными клетками и коридорами. Такие дома оснащены подземными гаражами, а зоны общего пользования обустроены функционально и эстетично. Элитное жильё в центре города или таких престижных районах, как Ежице, считается удачным вариантом для инвестиций.

Строительство жилья в Познани ведётся довольно активно и оно также активно раскупается.  На момент сдачи новых объектов свободных квартир, как правило, уже не остаётся. Прямо сейчас интенсивно застраиваются районы Ратайе, Ежице, Грюнвальд.

Цены на недвижимость варьируются в зависимости от локации, района, состояния дома и других факторов. Стоимость жилья начинается от 10 тыс. злотых (2330 евро) за метр квадратный и доходит за 25 тыс. злотых (5840 евро) за квадратный метр, когда речь идёт о премиальных объектах. Цены на недвижимость варьируются в зависимости от метража, расположения, состояния дома и множества других факторов. Ориентировочно однокомнатная квартира площадью около 30 кв. м обойдётся примерно в 402 000 злотых (около 94000 евро), двухкомнатная квартира площадью около 40 кв. м будет стоить примерно 536 000 злотых (около 125000 евро), трёхкомнатная квартира площадью около 60 кв. м будет стоить примерно 804 000 злотых (около 186 000 евро).

В январе 2025 года стоимость квадратного метра в Познани выросла на 0,64% по сравнению с декабрём 2024-го. Эксперты прогнозируют, что в 2025 году цены на недвижимость в Польше будут расти. Этому способствует рост реальных доходов населения, увеличение спроса на жильё в больших городах, улучшение условий для выдачи кредитов. Существенное влияние на рынок оказывают и реализуемые инфраструктурные проекты – модернизация дорожной сети, новые трамвайные линии, улучшающие транспортное сообщение и доступность районов города. Однако, если сравнивать ценовую политику Варшавы Кракова и Познани, то жильё в Познани стоит процентов на пятнадцать ниже. В то же время ROI (возврат с инвестиций) в процентном соотношении получается такой же, как в Варшаве и Кракове.

Районы Познани

В своё время Познань находилась под немецким влиянием, поэтому в городе сохранилось много немецких построек. Здесь практически нет скучных неинтересных районов, каждый из них хорош по-своему. В городе можно найти престижные кварталы для состоятельных людей, зелёные и спокойные зоны для семей и пенсионеров, а также модные районы для молодёжи. Выбор зависит от бюджета и личных предпочтений. 

Грюнвальд (Grunwald) – элитный район с дорогими жилыми комплексами, виллами и зелёными зонами. Здесь много парков, престижных школ, детских садов и магазинов. Этот район привлекает обеспеченных людей, ценящих комфорт, а также семьи с детьми.

Старе Място (Stare Miasto) – исторический центр Познани. Это престижное, но довольно шумное место с красивой старинной архитектурой, многочисленными кафе, ресторанами и магазинами.

Солач (Sołacz) – один из самых дорогих и зелёных районов. Это спокойное место с исторической застройкой, парками, уютными кафе.

Лавица (Ławica) – здесь преобладают современные жилые комплексы и малоэтажная застройка. Хорошее транспортное сообщение и близость к аэропорту делают его удобным для жизни, однако цены на жильё здесь одни из самых высоких в городе.

Старе Винограды (Stare Winogrady) – престижный район с исторической застройкой и современными жилыми комплексами. Отличается развитой инфраструктурой, обилием зелёных зон и быстрым доступом к центру города. Востребован среди состоятельных покупателей.

Ежице (Jeżyce) – район, который за последние годы стал одним из самых модных и престижных в Познани. Здесь бурлит культурная жизнь: театры, концертные площадки, бары, рестораны и винтажные магазины привлекают молодёжь и творческую интеллигенцию.

Ратае (Rataje) – удобный район с современными новостройками, зелёными парками, крупными торговыми центрами и развитым транспортным сообщением. Благодаря доступным ценам на жильё и близости к центру этот район пользуется популярностью среди семей.

Wilda – район с индустриальным прошлым, который сейчас обновляется и приобретает новый облик. 

Есть в городе и районы с потенциалом развития. Они находятся на отдалении от центра и сейчас недвижимость там стоит недорого, но лет через пять, благодаря развитию транспортного сообщения и постройке новых жилых комплексов стоимость квадратного метра определённо вырастет. К таким районам относятся Нарамовице (Naramowice), Староленка (Starołęka). Как правило, все топовые застройщики имеют участки в таких районах.

Для покупки квартиры с целью инвестиций стоит выбирать центр города или районы, расположенные близко к центру. Особенно если в планах сдача в краткосрочную аренду. Для долгосрочной аренды можно рассматривать хорошие спальные районы, а также локации, близкие к университетам и деловым центрам. 

Тем, кто ищет недвижимость для себя, можно порекомендовать рассмотреть пригороды, расположенные на расстоянии 10-15 км по периметру города. Транспортное сообщение между такими районами и городом налажено хорошо: до центра Познани можно доехать за 20-30 минут на общественном транспорте или автомобиле. Покупка недвижимости в пригороде может стать выгодным вариантом и для долгосрочных инвестиций. Развивающиеся районы с относительно невысокими ценами и хорошей транспортной доступностью имеют потенциал для увеличения стоимости недвижимости в будущем.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталию Зайцеву, эксперта Etalon Estate Group