В регионах одна за другой разоряются строительные компании. В Башкирии каждый третий банкрот – фирма, занимающаяся строительством. В бизнес-сообществе уже поговаривают о неминуемом крахе всей отрасли, предрекая, что в своём нынешнем виде строительный комплекс может продержаться от силы несколько месяцев. А значит, застройщики будут вынуждены опускать цены на квартиры.
В Башкирии по итогам прошлого года 31% всех банкротств пришлось на строительные компании. В общей сложности, по данным «Федресурса», рынок покинула 41 компания. В Ростове-на-Дону из-за долгов банкротом признаны СК «Донстрой» и ООО «СТЭК». В Чувашии обанкротилась компания «Регионстрой», во Владимирской области – ООО «Капитал-строй». А в Екатеринбурге на грани банкротства оказалась близкая к ПИК компания «Стройпроект групп».
Можно предположить, что в ближайшее время эта тенденция будет только укрепляться. Некоторые аналитики рынка уже предсказывают банкротство как минимум трети участников рынка. «Отсюда и вбросы, похожие на бред сумасшедшего, о том, что в этом году ценник на новостройки взлетит на 30–40%. А на деле множеству застройщиков приходится идти на очень неприятные для них уступки в 20–30%. Не важно, что федеральные застройщики скопили хорошую подушку за «жирные» годы льготной ипотеки. У многих регионалов её нет. Кое-где доходит до того, что готовое жильё стоит дешевле котлована. Причём не вторичка, а [строящееся по] ДДУ», – рассуждает финансовый эксперт Алексей Кричевский.
Денег нет
В начале января «ДОМ.РФ» зафиксировала 50-процентный обвал продаж квартир в новостройках по всей стране. Учитывая отсутствие господдержки и фактически запретительные ставки по ипотеке, нетрудно предположить, что затоваривание рынка будет продолжаться. Неудивительно: по данным исследования Level group, 75% россиян сегодня не могут позволить себе купить квартиру, хотя о потребности в жилье заявил практически каждый второй опрошенный (44%). На этом фоне заявления председателя совета Союза арбитражных управляющих Башкирии Валерии Герасименко о том, что вопрос приобретения недвижимости для населения не является первостепенным, звучит скорее как троллинг.
Тем временем крупные игроки с денежной подушкой, накопленной в период щедрых госвливаний, похоже, не теряют надежды на то, что бюджетный «золотой дождь» вот-вот прольётся на них снова. Так, в октябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин на XXV Московском международном жилищном конгрессе заявлял о том, что «как только инфляция пойдёт на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки». А недавно он называл «государственной задачей» усиление работы по развитию кредитования рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Впрочем, уже очевидно, что даже если программы господдержки окажутся восстановлены, прежних правил игры, при которых девелоперы и банкиры получали сверхприбыли за государственный счёт, продолжая бесконечно взвинчивать цены, уже не будет. А значит, за продолжающимися банкротствами и ростом количества нераспроданных квартир, замороженных строек и незапущенных проектов неизбежно последует и снижение цен. Не исключено, что впоследствии новые компании или вовремя сменившие тактику прежние игроки рынка со снижением ставки ЦБ начнут вновь постепенно наращивать объёмы строительства, таким образом расширяя рынок. Но уже не за счёт роста цен, как это происходило в последние годы, а именно за счёт ввода новых квадратных метров.
Министерство цифрового развития РФ планирует реализацию запрета на рекламные спам-обзвоны уже летом нынешнего года, сообщил глава ведомства Максут Шадаев.
Погрязли в кредитах
На днях основатель форума недвижимости «Движение», девелопер Илья Пискулин в своём телеграм-канале спрогнозировал надвигающийся на девелоперов апокалипсис. По его мнению, в своём нынешнем виде отрасль может продержаться ещё около трёх месяцев.
«Все продают меньше, чем построили. Если бы на дворе был 2018 год, то девелоперам было бы просто не на что продолжать деятельность в силу отсутствия продаж. Ведь тогда было как? Строишь на те деньги, которые получил с продаж, – объясняет Илья Пискулин. – Сейчас на дворе 2025 год, и всё иначе. Дома строятся в кредит, и потому есть ощущение, что всё норм. Увы, это не так. Дома введутся, квартиры будут не проданы, кредиты не отданы. Тут-то и начнётся веселье. Вернее – грусть. Ведь у этих девелоперов будут ещё не введённые объекты, тоже с кредитами. Что с ними будет? Ответов нет».
По словам эксперта, больше всего рискуют закредитованные застройщики, строящие ЖК, в которых квартиры покупают в основном с инвестиционными целями. Если его прогнозы оправдаются, то уже в самое ближайшее время мы увидим «мёртвые» кварталы с пустующими «человейниками». Кстати, о том, что ситуация может развиваться именно по такому сценарию, начали говорить уже и чиновники. Не так давно глава Татарстана Рустам Минниханов предложил задуматься об альтернативных схемах строительства жилья, без использования системы эскроу-счетов. В качестве возможного решения было предложено строительство по спецсчетам и гарантиям самих регионов. При этом средства, которые девелоперы сегодня платят банкам в виде процентов по кредитам, при такой схеме направлялись бы на строительство социальной инфраструктуры. Очевидный минус подобного предложения в том, что банковскому и строительному лобби при таком раскладе придётся серьёзно умерить свои аппетиты.
Банкиры наращивают прибыли
Бенефициарами нынешнего кризиса в строительной отрасли стали банкиры, которые за последние несколько лет сумели существенно нарастить свои сверхприбыли, при этом внеся немалую лепту в разгоняющиеся цены на жильё. В Госдуме недавно поделились небезынтересными расчётами. За основу было взято строительство двух ЖК площадью 50 тыс. квадратных метров в Казани. Первый проект начали строить в 2022 году. Прибыль застройщика в нём составила 1,3 млрд рублей, банкиров – 1,2 миллиарда. Рыночная стоимость 1 квадратного метра равнялась 185 тыс. рублей. Второй проект возводился в конце 2024 года. В нём доход застройщика составил всего 500 млн рублей, тогда как прибыль банкиров выросла до 2 миллиардов. Рыночная цена «квадрата» при этом превысила 200 тыс. рублей.
На растущие аппетиты банкиров обратили внимание и в ЦБ. С 1 апреля регулятор запретит банкам завышать ставки по комбинированной ипотеке. Впредь полная стоимость кредита не сможет превышать среднерыночные ставки более чем на треть. Тогда как сейчас при комбоипотеке часть кредита банки выдают под льготный процент, а часть – под рыночный, нередко доходящий до 100% годовых. Правда, пока что данные меры в любом случае выглядят лишь как декоративные. При нынешних ставках (пусть даже и незавышенных) среднестатистический россиянин просто не может себе позволить купить квартиру в ипотеку.
Тем временем
По всей стране гремят скандалы о выдаче жилищных сертификатов вчерашним приезжим. Некоторыми случаями уже заинтересовались в Следственном комитете. Так, по ст. 286 УК РФ «Превышение должностных полномочий» возбуждено дело по факту выдачи сертификатов в Братске в рамках программы «Молодым семьям – доступное жильё». В конце февраля такие сертификаты здесь получили около 30 семей, при этом часть получателей оказались уроженцами среднеазиатских республик, переехавшими жить в Россию сравнительно недавно. Ещё одно разбирательство начато в Подмосковье, где жильё от государства получила многодетная мать, приехавшая из Таджикистана. Также в Хабаровске многие возмутились тем, что мэр города Сергей Кравчук выдал сертификаты вчерашним мигрантам. Однако пока что следователи ни в одном случае не вскрыли факт коррупции среди чиновников, в связи с чем появляется другое предположение. Местным властям необходимо отчитаться о выполнении программы, а действующий закон не оговаривает, какой национальности должен быть получатель сертификата. Потому квартиры и получают недавно натурализованные граждане, имеющие, как правило, много детей. Исправить ситуацию может инициатива, обсуждаемая сейчас в Госдуме, – получать сертификаты смогут только люди, имеющие российский паспорт дольше 10 лет, или семьи, где один из супругов рождён в РФ.
