Бизнес-центры гнутся под офисы
Девелопер AFI запускает оператора коворкингов
AFI Development Льва Леваева передаст часть площадей в своих бизнес-центрах собственному оператору гибких офисов AFI Flex. На первом этапе речь пойдет о 9,2 тыс. кв. м в «АФИ Галерее» у Белорусского вокзала. Несмотря на низкую вакантность, сдать объекты без отделки девелоперам сейчас непросто. Расходы на нее потенциальные арендаторы рассматривают как фактор риска.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ
AFI Development Льва Леваева запускает оператора гибких офисов AFI Flex, который займется управлением и сдачей в аренду площадей под запрос арендаторов в объектах девелопера. Об этом “Ъ” рассказали в самой компании. На первом этапе AFI Flex запустит проект на 1,3 тыс. рабочих мест (9,2 тыс. кв. м) в бизнес-центре «АФИ Галерея» (21,9 тыс. кв. м) у Белорусского вокзала в центре Москвы. Ранее эти площади планировалось передать другому оператору гибких офисов Multispace, но эта сделка, вероятно, не состоялась (см. “Ъ” от 11 ноября 2024 года). В Pridex (владеет Multispace) “Ъ” сообщили, что компания сосредоточится на развитии более перспективных площадок в Москве.
AFI Development занимается строительством жилых и коммерческих объектов. В портфеле компании торгцентр «Афимолл Сити» в «Москва-Сити», бизнес-центр AFI Square в центре Москвы, санаторий «Плаза Спа» в Кисловодске и пр. Текущий объем строительства — 108 тыс. кв. м, следует из данных «Наш.Дом.РФ». Согласно Forbes, в 2024 году доход холдинга от сдачи объектов в аренду вырос на 26% год к году, до $120 млн.
Формат гибких офисов считается перспективным. Согласно IBC Real Estate, в 2024 году объем сделок с ними составил 15 тыс. рабочих мест, прибавив 30% год к году. В число крупнейших соглашений вошли аренда 24,6 тыс. кв. м в бизнес-центре «Искра-парк» на севере Москвы Т-Банком и 5,4 тыс. кв. м Мосбиржей в Газетном переулке у Кремля. Доля свободных рабочих мест на рынке гибких офисов за год снизилась на 8,5 процентного пункта (п. п.), до 4%, подсчитали консультанты.
В Nikoliers отмечают, что спрос на гибкие офисы растет в контексте низкой вакантности на рынке обычных. По итогам 2024 года в бизнес-центрах Москвы пустовало 4,8% площадей, на 3,3 п. п. меньше, чем годом ранее, говорят в IBC Real Estate. Объем поглощения вырос на 9%, до 2,18 млн кв. м.
Но не всем девелоперам удается оперативно сдать свои объекты.
В «АФИ Галерее» сейчас занято лишь 70% офисных площадей, говорят в компании. Гендиректор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян не исключает, что запуск оператора гибких офисов поможет заполнить оставшийся объем. Создавая продукт, компания расширяет портрет арендатора и быстрее заполняет свои площади, поясняет он. Собственные операторы сервисных офисов есть, например, у Capital Group и O1 Properties.
Даже в условиях дефицита ликвидных офисов арендаторы неохотно выбирают помещения без отделки, стремясь избежать дополнительных финансовых и временных затрат, констатирует руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. Она замечает, что в прошлом году в Москве суммарно было сдано 1,2 млн кв. м офисов, из которых 1 млн кв. м, или 83% объема, пришелся на помещения с отделкой. Это продиктовано постоянным ростом затрат на ремонт помещений. Если два года назад отделка и установка инженерных систем стоили 65 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас минимальный порог превышает 90 тыс. руб., говорила гендиректор Q1 Group (управляет строительными проектами) Екатерина Ньюман.
Увеличение затрат остается сдерживающим фактором для всего офисного рынка. Девелоперы и операторы гибких пространств предпочитают ограничивать объем новых спекулятивных площадок, предпочитая договоры built-to-suit, когда помещение готовится под нужды конкретного заказчика, говорит замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов. В NF Group ждут, что в 2025 году будет открыто 14 новых сервисных офисов площадью 63,4 тыс. кв. м. Из них четыре площадки на 26,6 тыс. кв. м — built-to-suit-проекты.