Столичное жилье становится обузой. Почему квартиры в Москве перестали покупать

Мария Соколова

Несмотря на падение спроса на жилье из-за отсутствия доступной ипотеки, квартиры в России на вторичном рынке продолжают дорожать. По оценке портала «Мир квартир», в феврале 2025 года они прибавили в стоимости 0,7% по сравнению с январем. Подорожание явно ускоряется: в январе 2025-го рост был на 0,4%.

«НИ» изучили динамику цен на квартиры в Москве в разных домах и с разным количеством комнат с начала 2014 года, когда жестких антироссийских санкций еще не было, о ковиде никто не слышал, а спецоперация простым людям не могла присниться и в страшном сне. Спойлер: результат вас наверняка удивит.

Вот как мы считали.

Как менялись цены на квартиры в Москве с 2014 года

Если посмотреть, сколько стоило жилье в начале 2014 года, то можно прослезиться от умиления.

Это ж как заработали владельцы квартир, которые тогда успели их купить! Или нет?

Меньше всего заработали владельцы квартир в типовых панельных домах: квадрат в них стоил раньше 160 649 рублей, а теперь — 245 061 рубль. Разница — 52,54%. Даже владельцы жилья в пятиэтажках оказались в более выигрышной ситуации: их квартиры подорожали на 56,55% — до 240 215 тыс. рублей, несмотря на устаревшую коммунальную инфраструктуру и отсутствие лифтов.

Такую динамику можно было бы списать на влияние программы реновации в столице. Однако цены и на хрущевки, и на панельные дома поновее менялись с годами примерно одинаково.

Но и нервы монолитные дома потрепали своим владельцам. В 2015 году, после того как рухнул рубль, владельцы явно переоценили свое жилье. За год их квартиры подорожали в 1,5 раза, а потом дешевели до 2020-го. Кто купил квартиру в монолитном доме в 2015-м, тот смог вернуть свои деньги только в 2022-м. Семь лет терпеть убытки даже без учета инфляции — это занятие для сильных духом людей.

Покупка какой квартиры разорит, а какой — нет

Подорожание квартир и невозможность оформить ипотеку под приемлемый процент за период с 2014 года сильно изменили приоритеты людей. Раньше самыми популярными были двухкомнатные квартиры — соответственно, в них квадратный метр стоил дороже всего.

Теперь же явно прослеживается тренд на миниатюризацию жилья даже без учета студий и апартаментов: самая дорогая жилплощадь в 2025 году — в однушках.

К тому же в однокомнатной квартире проще делать ремонт, дешевле обслуживать, она требует меньше мебели. Да и если захотите сдавать — однушки всегда выгоднее.

Подорожали или подешевели на самом деле квартиры в Москве?

Рост цен на жилье в столице на 50–60% выглядит мощно. Но нельзя забывать о том, что рубль за это время тоже сильно обесценился. Официальная инфляция с февраля 2014 года по февраль 2025-го составила 119%. То есть рубль подешевел в 2,2 раза.

Ситуацию может спасти разве что сдача квартиры в аренду. Но и на этом особенно не заработаешь. По оценке управляющего партнера агентства недвижимости Trust Realty Алексея Балакина, доходность от сдачи жилья в аренду в Москве находится на уровне 3,5-6,5%. Для оценки возьмем среднее значение — 5%.

История показывает, что квартира, которая активно эксплуатируется арендаторами, позволяет сохранить сбережения. Если она простаивает или используется родственниками без полной ежемесячной оплаты, то это чистые убытки. А чтобы заработать на инвестициях в столичные квартиры, надо быть либо очень удачливым человеком, либо большим профессионалом в сфере управления недвижимостью.

Народ наигрался в инвесторов в недвижимость и осознал всю боль от обладания жильем. Это хорошие новости для тех, кто сейчас ищет квартиру для себя: от продавцов можно смело требовать больших скидок. Кто-то откажет — не беда, но кто-то наверняка согласится уступить, чтобы не держать у себя такой балласт.