Как изменился рынок недвижимости Украины. В каких регионах покупают больше и каковы прогнозы есть на будущее.
Война и экономическая нестабильность продолжают оказывать влияние на рынок недвижимости. Разрушение жилья превышает объемы нового строительства, а активность застройщиков существенно снизилась. Кто и где покупает жилье в Украине, по каким ценам и чего ждать от рынка в будущем?
Новостройки: продажи снизились, цены растут
Спрос на первичном рынке упал даже в относительно безопасных регионах.По результатам синдикативного опроса девелоперов, продажиквартир в новостройках в 2024 г. упали на 15% по сравнению с 2023 г., достигнув только 17% от уровня 2021 г.
“2024 г. стал одним из самых сложных для первичного рынка недвижимости в Украине, с существенными колебаниями как в уровне спроса, так и в количестве проданных квартир”,- сказала директор по развитию недвижимости Елена Унаньян в комментарии AgroReview.
Наибольшая концентрация новостроек наблюдается в Киеве, Львове, Одессе, Ивано-Франковске и Хмельницком.
Несмотря на падение спроса, цены на квартиры в новостройках не снижаются: стоимость жилья либо остается стабильной, либо постепенно растет из-за удорожания строительства.
“Индекс цен на жилье продолжает расти.В частности, цены на жилье выросли в среднем на 15% по сравнению с предыдущим годом, - констатирует Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра.
Региональный срез
Сегодня цены на первичном рынке жилья в Украине существенно разнятся в зависимости от региона. В западных областях, таких как Львовская или Закарпатская, наблюдается ощутимый рост стоимости квадратного метра из-за высокого спроса, возникшего на фоне массовой миграции из опасных регионов. Цены на новостройки выросли на 20-30% по сравнению с довоенным уровнем. Это обусловлено миграцией населения из опасных регионов и поиском более безопасных условий проживания.
Западные города стали новыми экономическими центрами страны, где развиваются привлекательные для инвесторов инфраструктурные проекты.
В центральных регионах цены также повысились, но сдержаннее, поскольку экономическая ситуация и спрос стабилизировались. В Киеве цены на первичном рынке остаются относительно высокими, хотя темпы роста замедлились из-за сокращения платежеспособного спроса.
На востоке страны цены на новостройки упали или совсем остановились из-за отсутствия спроса и прекращения строительных проектов. Застройщики сталкиваются с большимитрудностямив завершении объектов, что приводит к замораживанию многих строек.
Согласно анализу украинского маркетплейса недвижимости DIM.RIA, средняя стоимость одного квадратного метра в долларе в течение января 2025 г. уменьшилась только в четырех из проанализированных областей Украины, в остальных областях - выросла на 1-8% или осталась без изменений. Самым дорогим на первичном рынке остается Киев со средней стоимостью 1351 долл. за кв. м. В январе средняя цена нового жилья в столице не изменилась, а если сравнить год к году, топодешевела на 5% - 70 долл.Чаще всего искали жилье в Тернопольской, Ивано-Франковской, Волынской и Львовской областях.
Вторичный рынок и частные дома
В свою очередь спрос на квартиры на вторичном рынке жилья лучше. Готовые квартиры покупают охотнее из-за недоверия к застройщикам, лучше синица в руках, чем журавль в небе.
“В 2024 г. продаж на вторичном рынке было больше. Рынок был более активным, чем в 2023-м. Количество сделок выросло ориентировочно на 10%”, - говорит Алексей Холмецкий, генеральный директор риелторской компании “Золотые Ворота”.
Наибольшее количество новых предложений выросло в Житомирской, Тернопольской и Ивано-Франковской областях – примерно вдвое.
В Киевеи Киевскойобластиколичество предложений по продаже возросло ровно в полтора раза.
В то же время по сравнению с довоенными результатами продажи на вторичном рынке сократились на треть.
Наблюдается повышение интереса к частным домам и пригородам. Спрос на частные дома остается высоким и растет быстрее, чем на многоквартирное жилье.
В 2023-2024 гг. прирост домов достиг 61,9%, в то время как квартир только 5,2%. Так что спрос на частные дома высок и растет гораздо быстрее, чем на многоквартирное жилье.
Растет и спрос на жилье элитного класса. Так, таунхаусы составляют 30% всех предложений на рынке. Наибольший интерес к загородным коттеджным городкам у жителей Ужгорода и Кропивницкого.
Аренда квартир
Рынок аренды в Украине также претерпел значительные изменения из-за войны. Многие были вынуждены покинуть свои дома и переселиться в другие регионы страны, что привело к резкому росту спроса на аренду жилья, особенно в западных и центральных областях.
Как отмечает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ) Елена Гайдамаха, самые высокие арендные ставки сохраняются в западных городах. Среди них особенно выделяются Львов, Ужгород, Ивано-Франковск, Тернополь и Черновцы.
“Лидирует Львов, потому что, кроме недвижимости, там есть рабочие места. Ну, а его догоняют остальные города”,- объясняет Гайдамаха в комментарии Новости Iivе.
Львов удерживает первенство не только из-за развитой инфраструктуры и высокой деловой активности, но и благодаря стабильному притоку людей, которые ищут комфортное жилье и работу.
Также во Львове расположено много вузов, что способствует постоянному спросу на аренду.
Высокий спрос на съемное жилье наблюдается не только в западных регионах. Среди центральных городов самые высокие арендные ставки сейчас зафиксированы в Виннице. Этот город привлекает стабильной экономикой, развитой социальной инфраструктурой и высоким уровнем жизни.
На севере Украины самый большой спрос на аренду жилья демонстрирует Житомир. Кроме областных центров, растет интерес к городам-спутникам столицы. Например, в Белой Церкви – одном из крупнейших городов Киевской области – рынок аренды остается активным из-за близости к Киеву и относительно доступных цен.
По словам Гайдамахи, рынок аренды в столице остается стабильным.Киев продолжает оставаться центром деловой активности, однако из-за сложной экономической ситуации многие отдают предпочтение менее затратным городам.
Прогнозы на будущее
После войны украинский рынок может стать более привлекательным для международных инвесторов благодаря реформам и восстановлению городов. В политической сфере определяющим фактором станет интеграция в ЕС, способствующая привлечению иностранных инвестиций и финансированию для восстановления инфраструктуры. К 2025 г. ожидается постепенное восстановление рынка недвижимости, в том числе в пострадавших регионах.
Эксперты считают, что после войны рынок недвижимости в Украине получит значительный импульс благодаря восстановлению и реконструкции разрушенных зданий. Это откроет новые возможности для инвесторов, готовых вкладывать средства в инфраструктурные проекты и восстановление жилых комплексов. Также они предсказывают, что требования покупателей изменятся.
“Покупатели начнут больше внимания уделять таким критериям, как доступ к инфраструктуре, наличие бомбоубежища или подземного паркинга, генераторов, систем автономного отопления”, - отметил генеральный директор КН РИЭЛ Ростислав Мельник.
Виктория Хаджирадева